限价松绑上调6%，会让广州楼市走出「K型复苏」吗？

4月，广州楼市没能盼来“小阳春”，却等来了疫情！

今年一季度，广州共网签了20207套新房（数据：中原地产），同比去年减少12811套，降幅38.8%。

如此艰难的时刻，此情此景，似曾相识有没有？

两年前在疫情解封后，广州楼市随即开启“触底反弹”的进程；

如今，面对疫情冲击，本就低迷的楼市可能会加速出台救市政策，近期全国有超70城限购松绑等信号，让楼市似乎又重回一个关键节点，向上走or向下走？

历史不会简单的重复，但总是压着相同的韵脚，综合种种信号看，广州楼市，这一次似乎要走向「K型复苏」。

虽然广州“接力贷”一日游被叫停，但更值得楼盘“喜大普奔”的关键信号是，对非豪宅盘而言，限价可上调6%，这回是真松绑了。

之前源指导写了南沙横沥全岛都在期盼获批新预售证，上周末，横沥岛马上就有动作——全新项目深业颐泽府成功获批预售证，且第一次拿证，备案价就达到3.7万/㎡。

这个价格，对比横沥岛曜玥湾执行的34967元/㎡限价，不多不少，正好上浮6%。

当然，除了限价放松，南沙还有一个最近风传的瓜——限购政策会迎来松绑？在暖风劲吹的当下，值得小期待，但大利好还是谨慎观望吧。

那么，如今限价率先放松，对谁才是最大利好？

一样的政策，对不同区域、项目及产品，起到的作用可能完全不同。

例如，在人气爆棚的天河，迟迟不开盘的天河X品，二期价格传闻要去到8-10万/㎡，包括琶洲南TOD等少数热门项目，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便涨价，开盘可能还要抢破头。

多家机构也证实，今年以来，10万+&千万以上豪宅，表现依旧最为突出：

广州中原报告显示，3月天河汇景台在开盘不足一个月内再次加推，首日去化近7成；华远云和墅，3月初推出18套叠墅单位，当日即成交16套。

克而瑞数据则显示，今年前3月，广州2000万+一手住宅成交数据多达86套。

毫无疑问，限价放松，不愁卖且能更易实现“溢价”的头部产品，才是最大赢家。

对横盘已久、行情低迷的区域而言，即便放松限价，关键还得看客户钱包能否跟得上。

实际上，过去半年，广州多数项目价格其实一直还在做“俯卧撑”。

即便在成交相对热门的黄埔区，无论是科学城、还是老黄埔or庙头板块，你都能找出不少降价的案例。

更魔幻的是，一方面，你常常能刷到XX项目马上要调价；

另一方面，你总能看到不少“工抵房”、特价单位在做促销，甚至传闻某暴雷房企，还将出售项目股权。

无论是不是噱头，归根结底，如此分裂的局面，说明项目缺的还不是价格，而是稳定的人气与预期。

总的来说，就是热门项目，卖什么价都得抢破头；差一点的项目，放开卖也涨不动。

甚至是同一个楼盘，好朝向与差朝向，价格档次就能拉开明显差距。

例如，万科城市之光南向产品早早清货，北向小户型却还要降价促销。

不过，也有项目人士分析，新的限价政策意味着，成交一套高单价户型，为拉平备案价，往往要成交一套低单价户型：“这样楼盘内部价差会比较大，其实会更有利于刚需上车。”

这就要求项目要制定更合理、精准的定价策略了。

楼市从来都是“政策市”，在松绑预期下，我们看到了，行业基本面还未真正改善，楼市复苏的“小阳春”率先出现在了地产股。

如此两极分化的行情，不正是「K型复苏」的真实写照么。

但政策不是救命的稻草，往往也有不那么灵的时候，对开发商而言，无论是降预期、降业绩甚至割肉求生，趁着有利好，抓紧跑量才是关键；

对“手停口停”的刚需而言，过冬更要量力而行，把“钱袋子”捂紧了，不见兔子不撒鹰。

毕竟买房，All in梭哈的时代已经过去。有些项目，可能曙光就在眼前；对更多项目而言，恐怕还得面临残酷的厮杀。