户型，是对购房者最基本的尊重！

我曾经在书里看过一句话：建筑，就是组织人们的生活方式；

我不揣浅陋模仿了一句话：户型，就是组织人们的室内生活场景。

好吧，“装文雅”完成。

接下来，到了大白话环节。

户型，对于一套房子的意义是什么？

从自住角度说，它能让你住的更舒服。

从保值增值角度说——

户型，是一套房子变现交易的临门一脚。

城市、区域、板块和配套，都是外部可见的共性特征，你有别人也有。

户型则属于成交的最后环节，只有你的下家走进去才能看到，看到了才能感知和想象，想象感知了才能下单和成交。

户型决定了——

同一个板块、同一个小区、同一个价格，别人选它不选你？

举个虽不恰当但很贴切的例子。

一套房子的成交，就像是一场网恋的奔现，户型是奔现前的最后见面。

见的好，就去了全季。

见不好，就各奔东西。

今天这篇文章，就跟大家聊聊：什么样的户型，才算是好户型？

户型的本质是什么？

作为一个逛过很多售楼处的购房者，请闭上眼睛回想下，户型图上面一般会有哪些功能空间？

常规情况下，户型有七个功能模块：玄关、客厅、厨房、餐厅、阳台、卫生间、卧室。

为什么会是这样呢？

回想一下你的居家生活——

你下班回到家会不会在玄关换上在家穿的鞋子？你会不会带着孩子在客厅玩耍？

你爱人会不会戴围裙在厨房给家人烹制可口的饭菜，然后一家人在餐厅享受这美味？

茶余饭后，你会不会在封闭的阳台，眺望窗外的城市夜景？

睡前，你要不要在卫生间洗个热水澡，然后卧室就寝呢？

所以，户型的本质是什么？

——满足居住者的正常生活需求。

但是，但是，但是！

绝大多数情况下，你的正常生活需求并不能在你所挑选的户型中，得到完全满足。

为什么？

因为房企在户型设计过程中，首先考虑的是：如何让项目最赚钱，卖的最快。

——它要考虑容积率、限高限低、建筑密度、外部景观等诸多约束条件；约束之下，户型就一定会有功能、舒适度的牺牲。

因此，因此，因此！

开篇，我必须给你泼盆冷水：

户型的本质是，你永远挑不到一个“十全十美”的户型。

既然没有十全十美的户型，我们就必须做出取舍。

接下来，重点来了！

以下是你在挑选户型，做出取舍时，要尽量保证、着重筛选的“多重维度”。

维度一：户型格局。

我们常说，好的户型格局应该是：格局方正，通透性好。

什么样的格局才算方正？

四四方方、没有缺角就算方正么？

扯淡！

真正的户型方正，指的是：户型的进深和开间比，处于1:1~1:1.5之间。

——开间，指的是东西向的宽度；进深，指的是南北向的深度。

假如南北向的进深是10米，那东西向的开间则要保证在10-15米之间。

进深大、开间小，户型太窄长，会影响采光和通风；进深小、开间大，会影响室内保温。

我们又常说，一个好户型，通透性好也重要。

什么叫通透性好？

简单来说，就是八个字：对向通风，明厨明卫。

如果做不到对向通风采光，最好也要保证相邻两面采光，最差是只有一面采光通风；厨房与厕所是湿气相对较重，最好能独立采光通风。

上面三个户型——

第一张图就是“最优的对向通风，明厨明卫”；

第二张图就是“最好要保证的相邻两面采光”；

第三张图就是“最差的单面采光通风”。

以上，就是格局维度的“好户型”：进深面宽比1:1-1:1.5、对向通风、明厨明卫。

喏，落地之后，就是下面这两张户型图。

——左边面宽大、通透好、采光佳，格局好！

——右边南北狭长、通风不畅、单面采光，格局差！

维度二：空间布局。

我们买房时，置业顾问经常提一句话：这个户型，空间布局很合理。

什么样的空间布局，才叫合理？

动静分区，动线清晰。

动区是指：客餐厨卫等人员活动频率较高的空间；

静区是指：卧室等私密性较高的空间；

动线是指：人们在室内生活场景的移动路线。动线分三类：居住动线——围绕卧室展开，讲究私密性；家务动线——围绕家务劳动展开，主要涉及厨房；访客动线——围绕访客展开，主要涉及客厅，但要尽量避免与居住动线和家务动线交叉。

一个好的户型，要尽量做到动区和静区互不打扰，多条动线互不交叉。

举例子，上图！

上面三张图——

左图动静分区明显，三条动线独立存在；

中图动区静区交织，三线动线基本独立；

右图动区静区交织，三条动线极易交叉。

需要特别强调的是：

动静分区是相对的，没有动静分区的户型不等于差户型，要结合实际需求。

如果是三代同堂、需要父母过来同住带小孩，肯定是倾向于中图的大横厅户型；如果是三代同堂、小孩已上学，右图的四叶草户型更合适；如果是三口之家，左图的横厅户型足矣。

维度三：户型尺度。

关于户型尺度，标准极为统一：当然是越大越好。

——客厅一定要大，主卧还得更大，书房大点最好，卫生间和厨房不能小！

但是，但是，但是！

朴素的统一标准下，却面临一个极大的问题——

你并不太厚的钱包，似乎总也没法满足”越大越好”的尺度需求。

这个时候，就要有取舍了。

下面这张图，很重要。

——这是不同户型面积，对应的各个功能空间最佳尺度。

户型尺度的影响变量较多，比如面积大小、设计规范等。近几年设计理念逐步变化，流行客厅做横厅设计，客厅餐厅厨房一体化设计，以优化提升空间尺度。

此外，从购房者需求角度分析户型尺度：刚需户型最讲究功能结构与空间使用效率，户型尺度满足基本生活需求；首改户型尺度比刚需户型要好，但也只能在功能尺度与舒适性兼顾平衡；再改户型讲究居住舒适性，空间尺度较宽松。

维度四：赠送面积。

市场最常见的户型赠送面积为：半封闭阳台赠送一半面积，飘窗面积全赠送。为了提升户型竞争力，户型会增加阳台面积赠送，增加飘窗面积，并以大玻璃飘窗增加户型亮点。

但是，对赠送面积，也要保持清醒，防止被忽悠。不要盲目接受赠送面积，应当从生活场景思考赠送面积的实用性。

那些鸡肋的赠送面积，往往只是开发商为拉高户型得房率、提高户型溢价的手段，购房者不仅损失套内面积，还付出更多房款，成了吃暗亏的冤大头。

此外，户型赠送面积方式受到城市的住宅设计规范管控，有些城市明确限制阳台赠送面积，但没有限制飘窗赠送面积，所以有的项目为提高户型竞争力，一个户型能赠送多达五六个飘窗。

但要注意区分真假飘窗，真飘窗凸出墙面、底部悬空，才是真赠送面积；假飘窗，和建筑外墙在同一平面上，就是假赠送。

户型图是平面的，房子是立体的，生活场景是生动具体的。

看户型不能停留在静态平面，还要有立体化思维。要充分考虑到户型的平面拼接方式，特别是核心筒结构位置的影响。

核心筒位于户型平面的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间围合而成。售楼处的户型图一般只展示户型平面，不展示核心筒结构。

事实上，它会影响到邻里关系，影响到居住体验和日常出行动线。比如，你家入户门对着电梯门，你晚上一个人回家开门，突然背后传来哐当一声响，电梯门开了，你慌不慌？

从普通购房者角度出发，怎么找到自己中意的好户型？

首先，不要异想天开，进售楼处之前，先摸清自己钱包厚度。

户型，没有最好，最匹配你的经济能力与生活需求的才是最合适的。市场上多的是你看了觉得好的户型，但更多的是你看了觉得好、还买不起的户型。

其次，一定要搞清楚自己购房的真实需求，你将通过户型实现什么样的室内生活场景。

将真实居住需求落位到户型的各个功能空间，再看彼此能在多大程度上契合。如果户型功能空间契合真实居住需求，那就是好户型，反之就是差户型。

最后，必须要练就火眼金睛，让自己更懂房子。

摸清了钱包厚度与真实需求，剩下的就是找买得起的房子和猛逛售楼处；高频率看房，反复比较意向户型，再决定取舍。

最后，抛开户型价格与个人偏好因素，纯粹从户型层面梳理下好户型的基本原则：