黄埔楼市，会暗涌一次小洗牌？

昨夜的黄埔新业主，大部分是开心的。

毕竟，黄埔教育局所发布的“关于2022年义务教育阶段新开办学校、新接收转制学校招生服务地段范围的公告”，正式官宣了不少小区的对应学校。

基本上都是所谓的名校。

不过，狂欢之余，黄埔教育资源行不行、黄埔哪个板块基本面更具扎实、哪些新盘教育资源能打的话题再度成为热议点。

在围观了多个业主和区域群之后，盘叔有两个看法：

其一，这次的学校地段官宣，虽然不会很大程度上改变黄埔楼市什么，但依然能够有一些变化，触动到黄埔买家。

其二，冲着学校选择黄埔具体哪个楼盘的购房者，占比并不小。

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本次的公告，对开发商来说，含金量十足。

尤其是这两年的黄埔网红盘，卖的不错的，基本上都在这其中：

富颐华庭，广大附中黄埔实验学校西校区。

品秀星樾，广东外语外贸大学附属科学城实验学校。

绿地杉禾田，广大附中高新区实验学校北校区

富力新城，广东外语外贸大学附属黄埔实验学校

黄埔中央城，湖南师范大学附属黄埔实验学校

万科城市之光，华南师范大学附属开发区实验小学

时代天境，时代天境小区配套小学（东荟花园小学承办）

时代天韵，时代天韵小区配套小学（东荟花园小学承办）

五矿壹云台，小区配套小学（由长岭居小学管理）

其中，富颐华庭小区配建项目以新校姿态出现，成为广大附中黄埔实验学校西校区，为九年制学校。

另外，中海誉城，万科金色梦想金，时代春树里，这些二手小区，对口没有改变，依然是玉泉学校。

而原民办黄埔广附，则转公为广大附中黄埔实验学校东校区，学制仍为初中，委托广大附中管理及办学，电脑派位，覆盖黄埔，鱼珠，文冲，大沙街道的小学毕业生。

另外，原苏元以广州市二中苏元实验学校的校名，转制为公办初中，并委托广州市第二中学管理及办学，第四组第五组电脑派位。

也就是，萝岗街道和长岭街道的小学生都可以参与摇派位。

总的来看，黄埔的新盘们，都是好消息。

至少昨夜盘叔的朋友圈里，无论是业主朋友，还是门店中介们，都是如此。

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当然，看似都是赢家，但还是有差异化。

盘叔留意到，在黄埔这一份公告出来之后，实际上依然有一些值得解读的信息点。

在各大业主群和购房群当中，依然存在着不少声音和纠结。

比如说，在时代双盘官宣之后，价格更高但学校资源一致的万科东荟城就显得有些尴尬。

为啥这么说？

要知道，万科东荟城虽然坐拥东荟花园小学本部，但由于小区学位不足，小区适龄学生可能需要去到其他两个小区就读。

对于业主来说，就变成要多花冤枉钱，多花时间，承受风险，去更远的地方入读。

类似这样的楼盘，未来的二手流通空间，会否因此而被压缩？

是个问题。

其二，九年一贯制学校，似乎会更为稳妥一些。

目前，从黄埔的各大学校来看，九年一贯制的学校并不少。

包括有湖师大附属黄埔实验学校，黄埔广附西校区，铁英学校，广外附属科学城实验学校，广大附中高新区实验学校北校区，广外附属黄埔实验学校等多个学校。

覆盖到的楼盘有富颐华庭，中央城，品秀星樾，绿地杉禾田，富力新城等等。

它的优势在于，可以解决家长对小升初的各种焦虑，很大程度上避免了摇号的困扰，而且学校的教育质量，也基本上有所保障。

虽然黄埔的中学，整体上并不差。

其次，则是部分板块再一次等到了教育加成。

这其中，以萝岗街道和长岭街道最为突出，尤其是长岭居。

从公告来看，长岭居所在第五组新增原广州老牌民校苏元学校，并更名为“广州市二中苏元实验学校”。

换句话说，作为黄埔义务教育小升初第5组长岭居小学、铁英小学以及北师广实小学部对口的小区子女，对应摇号中学将会是北师广实初中部、铁英中学、二中苏元。

无论是小学，还是中学，基本都是优质教育资源。

难怪有不少粉丝说，虽然一直都被吐槽为黄埔的睡城，但从教育资源出发，也该考虑下长岭居板块了。

更何况，长岭居的居住环境，实际上也一直很不错。

长岭居楼盘众多

在这样的教育资源导向之下，黄埔楼市是否会发生一些小变化。

确实有这种可能性。

虽然不高。

盘叔留意到，在黄埔这一份公告出来之后，实际上就有不少买房人动了其他心思。

比如说目前尚未具体明确地段学校的在售楼盘，就有朋友问我们，它们是否靠谱，选择牌面更明确的楼盘，会不会更好？

而原本是科学城第一梯队的大**城，由于价格相对偏高，在本次其他楼盘确定学校之后，就有人询问是否值得。

虽然我们想说的是，这个盘的优势，还在于它的地段和成熟性。

再比如长岭居板块，原本是过往买房咨询的小透明，也开始有人在问，板块入手的前景性如何。

这一些，都是微妙的小变化。

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最后，聊聊黄埔买房和学校的那些事。

就在不久前，黄埔教育部门就曾经对于各大楼盘的教育卖点发出过提醒，侧重点有两个：

其一，广州市黄埔区内中小学校、幼儿园的开学、招生等教育相关的政策和信息，须以政府或教育部门公布的内容为准。

其二，房地产开发商或其销售人员对项目公共教育资源配套及项目周边学校、幼儿园的所有宣传和承诺，均属于开发商或销售人员的单方行为。

同时，此前黄埔的众多楼盘，也发生过教育资源的争议。

比例还不小。

黄埔教育资源一直都是个购房关注点，究其原因，也很简单：

其一，黄埔近几年人口增量庞大，新增学位数量不足造成的。

其二，黄埔楼市内卷严重，引进名校是一个很好的宣传卖点，可以提高项目竞争力。但并非所有开发商都有这个实力，最后名校变噱头。

其三，黄埔旧改不仅拆除了旧村，同时也包括一些学校，而重建则需要一定时间。

其四，黄埔教育资源相对稀缺，学位不足情况普遍存在，在此前发布的2022年公办小学学位预警中，黄埔就有12所学校上榜。

对购房者而言，但凡是以“学区房”为卖点的新盘，都需要多留一些心眼，一旦没有落实，将严重影响孩子入学。

整体来看，虽然学区房依然是热点，但也在不断发生变化，对于家长们来说，需要有更清晰的认识。

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建议，也有这么几条：

第一，教育资源越集中，理想概率越大。

可以肯定的是，优质教育资源集中的区域，依然是家长们最为看好的地方。

毕竟即便是多校划片，也能够确保大概率入读优质学校，反之如果教育资源缺乏、普通，那么要入读这其中少之又少的好学校，机会太小了。

也就说，首选教育资源集中的区域，更为稳妥。

这就是为什么我们猜想，接下来黄埔有些板块，可能会迎来一个新的入市契机。

第二，冲着学区房去的，首选有教育公建配套的楼盘。

对于购房者来说，如果依然希望购买教育盘，那么比起那些挂羊头卖狗肉，打出周边名校的楼盘，建议首选那些社区就带有教育公建配套的楼盘。

这些楼盘，无论是保障程度，还是入读优先权，都领跑周边楼盘半个身位。

这一方面，黄埔的大部分新盘，都有这个卖点。

第三，投资学区房，风险性将大大增加。

绝大多数的家长买家，在选择上的首个出发点，是孩子。

但不能否认，在兼顾孩子教育成长的同时，他们也会看重学区房的升值潜力。

在过往的投资周期和表现来看，学区房的抗跌指数，也是最高的，优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间是核心，但随着相关政策的逐步推进，不确定性也会放大化。

如果仅仅是因为教育这一单一因素就超出预算而入手，却忽略其他因素，那么日后一旦教育政策有所变动，风险性就会加大，相应的流通性自然就会发生变化。

虽然从黄埔一手房的相关数据来看，这个占比并不高。

但依然需要提醒。

另外，还有一个重要数据，2021年全国人口净增长仅48万。

这意味着，“人口红利”已近尾声，“人才红利”初现，广州的接盘侠可能会在未来减少。

在教育公平化发展的大背景下，如果不是马上需要用学位，尽量避免溢价太高的“鸡娃房”。

最后，我们想说的是：放平心态。

孩子的教育，是多方面的，将其完全依赖于学校的口碑和实力，绝非正确的成长方式。